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租房擅改用途属于违约行为 房屋租赁纠纷的表现形式

2020年12月19日  广州房产律师   http://www.gzzsls.com/

 林智敏律师广州房产律师,现执业于广州广信君达律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

租房擅改用途属于违约行为

租赁房屋约定只能经营灯具、家具,承租人却擅自转租给他人开发廊、游戏厅,结果被房主告上法庭。12月14日,江西省遂川县人民法院对这起租赁合同纠纷案进行了一审宣判,判决解除原告姜某与被告尤某签订的房屋租赁协议及补充协议,被告在2010年9月30日前腾空租赁房屋返还



  租赁房屋约定只能经营灯具、家具,承租人却擅自转租给他人开发廊、游戏厅,结果被房主告上法庭。12月14日,江西省遂川县人民法院对这起租赁合同纠纷案进行了一审宣判,判决解除原告姜某与被告尤某签订的房屋租赁协议及补充协议,被告在2010年9月30日前腾空租赁房屋返还原告。


  2006年8月24日,原告姜某与被告尤某签订租赁协议书,约定原告将其临街面商居楼房第二层租给被告经营,被告在租赁期间只能经营灯具、家具行业,不可经营卡拉OK、发廊、迪厅、游戏厅及其他任何违法行业,不可在该房从事赌博等违法行为,也不可擅自转租他人,租赁期从2006年10月1日起至2009年9月30日止,年租金1.1万元。合同签订后,原告依约交付房屋给被告使用,被告亦按约定在该房经营家具业务。2008年3月23日,双方又签订补充协议,约定将租赁期限延至2011年4月3日,年租金1.2万元,1年给付1次,其余条款不变。2009年10月,原告发现该出租房内在重新装修,搬入了多台游戏机,经了解,该房屋已转租他人,且准备开办游戏厅。原告立即与被告交涉,要求其严格按合同约定使用租赁物。经多次交涉未果,为此起诉要求解除与被告签订的房屋租赁协议书和补充协议书,及时腾空租赁房屋返还原告。


  一审法院审理后认为,原告姜某与被告尤某签订的房屋租赁协议书和补充协议书合法有效。该租赁合同约定在租赁期间只能经营灯具、家具行业,不可经营卡拉OK、发廊、迪厅、游戏厅及其他违法行业和从事违法行为,不可擅自转租,这是双方的合意行为,其条款符合法律规定,双方应当严格遵守。被告尤某在其租赁期间,擅自将原告的出租房转租给他人且用于经营游戏厅的行为,违反了合同约定,应承担违约。原告诉请解除双方签订的房屋租赁协议及补充协议,返还房屋,其诉请于法有据,应当支持。法院遂作出上述判决。




出租方擅自解约 承租方如何维权


房屋租赁纠纷常见形式和类型


房屋租赁纠纷处理与风险防范







房屋租赁纠纷的表现形式

导读:房屋租赁过程中,因各种各样的原因而导致的房屋租赁纠纷有多种表现形式,准备租房的朋友要注意了解这些容易产生租赁纠纷的事项,以免造成损失。具体房屋租赁纠纷的表现形式请看本文详细介绍:



  房屋租赁纠纷表现形式有:


  1、租金支付纠纷。


  这类纠纷占租赁纠纷70%,是目前房屋租赁纠纷的主要表现形式。当事人欠租金从几千元到数十万元不等。因欠租金而拖垮或被拖垮的企业并不少见。发生这类纠纷的原因,与经济泡沫破灭关系极大。1997年的金融风暴,不但狠狠地打击了香港经济中的泡沫万分,而且对越秀区经济的影响也非常大。它使为数甚多的寄生于泡沫经济之上的企业和个人经济效益发生负增长。而这些企业和个人又基本上是租赁房屋进行生产、经济、办公,甚至居住的。随之发生的就是欠租金和因欠租金的大量房屋租赁纠纷。


  2、未经有关部门批准,擅自改变房屋使用功能而发生的纠纷。


  这类纠纷在近年的房屋租赁中为数不少。如八卦岭、上步、车公庙等工业区,原房屋使用功能绝大多数是厂房,但现在实际上绝大部分已改变为商业用途。其中未经审批业主或承租人擅自改变用途的占有相当大的比例。这类房屋进入租赁市场后,极易发生租赁纠纷。


  3、房屋租赁合同纠纷。


  由于租住住双方缺乏法律知识,或怕麻烦、图简便,特别是农村股份公司的村民出租房屋时,很少签订书面合同,更是留下了纠纷的种子。


  4、为逃避管理和偷逃税、费而变相出租房屋发生的租赁纠纷。


  一些业主为了不交管理费和租赁税赋,便和承租人串通,假以合同、联营、承包甚至借住的名义变相出租房屋,结果有的承租人假戏真做,不但不交房租,反而要出租人承担相应的经营风险,从而导致双方发生租赁纠纷。由于当事人规避管理和法律,发生纠纷后,往往因其行为的违法性致使合同无效,而得不到法律的有效保护。


  5、损害赔偿纠纷。


  房地产租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样,主要是由侵权行为引起的,常见的有房屋损坏赔偿、人身或财物损害赔偿、侵犯房屋共有人合法权益赔偿等。从司法实践看,目前颇有争议的是租赁关系结束后,房客对房屋所作的装修如何赔偿。对此,法律法规并无明文规定。


  知识拓展:


  房屋租赁纠纷处理的一般程序:


  1、已按《条例》、《若干规定》纳入管理的房屋租赁行为发生纠纷的,当事人可以申请房屋管理机关进行调处,未纳入管理的房屋租赁行为发生纠纷的,在未完善手续之前不进行调处。


  2、区租赁局或租赁所受理当事人调解申请后,应在五个工作日内确定调解会的时间和地点,并通知租赁双方当事人。


  3、租赁当事人申请调解房屋租赁纠纷应以书面方式提出,申请时未提供书面申请的应及时补交。


  4、调解之后按具体情况作以下处理:如调解成功应由租赁双方当事人签订调解协议书;调解达不成一致的,则终止调解,当事人通过法律途径解决纠纷;如一方或双方当事人不到场参加调解,应终止调解,若双方仍愿意调解则另行确定时间进行调解。


  5、承租方违约出租方已解除合同或合同期限已届满的,若承租人已不实际使用出租房屋, 出租方采取措施开门清点财物、收回房屋的,可以申请房屋租赁管理机关到场见证,该申请应以书面形式提出,并提供解除合同通知书送达证明及告知对方将采取措 施的证明等材料;经核实有关情况后,房屋租赁管理机关可以到场见证。出租方在清点财物之后应制作财物清单,有出租方及到场有关单位签章,对清点的财务租方 应妥善保管。


  6、如承租方违约出租方已解除合同或合同期限已届满,承租人仍占有出租房屋 的,出租方可申请房屋租赁管理机关向承租方发出《期限迁出通知书》,申请应以书面形式提出;并提供解除合同通知书送达证明材料。管理机关核实有关情况后, 对符合《条例》第三十三条规定的,向承租方应发出《期限迁出通知书》,承租人仍不迁出的,出租方应通过法律途径解决纠纷。