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购买风险将永存! 小产权房的法律属性

2020年12月23日  广州房产律师   http://www.gzzsls.com/

  林智敏律师广州房产律师,现执业于广州广信君达律师事务所,具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用,勤勉敬业,以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责,精益求精,业务功底扎实,语言表达流畅、思维敏捷,具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争,愿尽自己的所能,为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果,但敢承诺办案尽心竭力!

购买风险将永存!

  3月1日,;落地;,一直处于;走钢丝;的小产权房也引发了争议。低价但违规的小产权房能转;正;吗北京小产权房能买吗专家们表示,小产权房作为违法建筑,从目前来看,国家是不会承认其合法权益的,无论是居住还是投资,都将会承担翻倍的市场风险,并且风险将永远存在。


  北京的小产权房主要集中在昌平、顺义、怀柔、密云等郊区,价格相比市区要低很多。在北京天价房价压力下,;小产权房;的价格优势非常诱人,很多人会选择在北京买小产权房。但是小产权房自诞生之日起,就没有过;正式身份;,相关部门多次重申小产权房不得登记发证。北京小产权房能买吗购买小产权房风险在哪里一起看看专家对小产权房的解读。


  闫涛:小产权房如果转正对购买商品房的人来说是不公平的


  小产权房既不经过备案,也不经过销售产权办理,因此没法统计它的存在面积。如果国家让小产权房;转正;,那么实际上就对购买商品房的人来说是不公平的;若是不;转正;的话,毕竟有那么大的积压,我个人认为国家在小产权房这件事情是不会放开的。


  小产权房作为特定的时代的产物,它的风险将永远存在。小产权房长期处在尴尬的市场境地下,住小产权房和买小产权房,都是有风险的。而小产权房的拥有者,花了比别人更少的钱,却获得了和别人一样的居住资格。换句话说,你得到的更多,那你就需要付出更多,而付出的就是比别人承担更多的风险。


  作为国家已经定性的非法违建,小产权房是没有出路,并且还要承担翻倍市场风险。小产权房作为非法违建,这要看国家这把刀什么时候落下来,就算这把刀没落下来,那么也会一直挂在头上。


  林春柏:小产权没有合法身份 既不能正常交易 还面临被处理的风险


  小产权房本身不是一个法律的概念,严格按照法律规定,应该叫违法建筑。在建设过程中,违背了有关土地使用、房屋建设等一系列法律法规。小产权房没有合法身份,就不是合法财产,不能正常交易、也不能抵押贷款,理论上还面临被作为违法建筑撤掉的风险。北京市2013年就清理认定83个在建在售的小产权房项目,总建筑面积约381万平方米。


  商品房的开发,需向政府购买土地使用权,缴纳土地出让金。在开发建设过程中,还需要缴纳各种税费,政府也要对开发建设的个个环节予以监督管理。而小产权房的建设,往往直接从村委会或乡政府;购买;或租赁土地,土地的性质通常不是国有土地而是集体土地,在修建过程中往往也绕过规划建设部门的监督管理。


  政府没有从小产权房建设和销售中收到依法应当收取的税费,所以政府对小产权房转正积极性不足。而所谓的小产权房补缴税费,只是理论上的,很多小产权房的修建人,早就拿钱走人了,找不到人补缴。如果不补缴直接宣布转正,对其他购买商品房的业主,造成;守法吃亏;的状况,又是不公平的。


  小产权房作为违法建筑,虽然一刀切的;拆除;不太可能出现,但从目前来看,国家是不会承认其合法权益的。并且作为特定时代的产物,小产权房无论是居住还是投资,将会承担翻倍的市场风险,并且风险将永远存在。看了这么多,相信各位看客对于;北京小产权能买吗;这个问题已经有了自己的答案。





小产权房的法律属性

  小产权房的法律属性如何,其究竟是否合法、能否购买或转让


  ;小产;小产权房;并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的;小产权房;,也称;乡产权房;,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以,;小产权;其实就是;乡产权;;集体产权;,它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些,;小产权房;是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的;商品房;。;小产权房;、;乡产权房;有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即;宅基地;上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民根本不能够购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。


  首先应当明确的是小产权房只要依法办理了相关审批手续,其就是合法建筑,法律是允许小村集体在集体土地上建造住宅的。因此,并非只要是小产权房就是非法建筑,其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突,才让人误认为是非法建筑。


  既然是合法的,那么小产权房是否可以购买和转让呢根据的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见,小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说小产权房就不能转让,而是说其转让或销售的对象是有限制的,只能在集体成员内部是可以转让、置换。


  1、全部产权


  国务院中规定:凡按市场价购买的公房,购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高,随行就市,任由买卖双方商定,只要双方能接受,即可成交。按照市场价购得住宅的房主,也就拥有了住宅的各项支配权利,也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。在这里,房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的,只不过是二者的提法有所不同。相对于;部分产权;而言,;全部产权;才有存在的意义。


  2、部分产权。


  根据国务院,职工购买公有住宅,在国家规定的住房面积内,可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权,可以继承和出售,但出售要在购买5年以后才能进行,原售房的产权单位有优先购买权,售房的收入在扣除相关税费后,按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于,部分产权是强调永久使用权和继承权,而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。


  第一,法律风险,前面已经详细论述了由于乡产权房的特殊法律属性,使得乡产权房的流通转让存在很多的限制,因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质,但不具备普通商品房的法律性质,其并不是商品房。所以,法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的,人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件,购房人的权益很难得到维护。同时,由于购买乡产权房的合同是无效的,因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的,由于己方有过错,可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约,由于合同无效,购买人的权利将无法得到保障。由于乡产权房不受法律认可,也不用在房管部门备案,不在政府机构监管范围内,因此在使用房屋的过程中,如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题,其救济途径就非常有限。







  第二,政策风险,在购买的是在建乡产权房,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款,购房人就可能面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。另外,购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。


  第三,目前,乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束,开发建设的监管同样存在缺位。而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持,开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管,主要依靠开发商自律进行开发建设,一旦开发单位的资金或其它环节出现问题,极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位,对购房者而言,资金的安全,开发商资金是否按时到位,是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时,开发单位的资质没有,房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且,入住后的物业管理也极易出现问题。


  第四,由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护,没有得到国家房地产主管部门的批准,无法办理合法的产权手续,购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。


  中央明确不许再建小产权房


  已购者利益受保护对于民众普遍关心的农村小产权房问题,陈锡文明确表示,小产权房违法,绝对不允许再建设。对于那些已经在农村购买了小产权房的消费者,国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。 中央财经领导小组办公室副主任中央农村工作领导小组办公室主任 陈锡文:很多消费者购买的时候,他不可能对国家的法律有这么多的了解,因此糊里糊涂就买了,觉得便宜就买了,对这些人的合法利益,政府是要给予保护的。小产权房;的产生是违法的,因为它违背了城乡土地规划利用的总体布局,也违反了关于农地转为城市建设用地的法律程序,所以它本身是不合法的。


  小产权房的最新政策


  国土资源部再次严厉地指出,小产权房实质是违法建筑,违反土地管理法律,集体土地不得用于商品住宅开发,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房,并要求各地坚决制止、依法严肃查处。


  [1]的确,小产权房得不到现有法律体系的支持是一个基本的事实。而小产权房与商品房巨大的价格落差,造就了其广阔的市场需求,也是一个不争的事实。在现有的住房供应体系不能全面满足民众住房需求的情况下,小产权房的出现,应该说是具有一定合理性的。对管理部门来说,小产权房事实上部分承担了理应由政府承担的住房保障责任。而对于农民来说,出售或出租小产权房,可以获得比种植更高的收入。一定程度上,小产权房的出现,对政府、购房者和农民来说,其实是一个多赢的结果。公共政策的目的,是满足民众的需求;有效的公共政策,则应该是有助于政策目的的实现。就此观之,小产权房就是一个政策目标与政策手段高度一致的举措,可怎么就违法了呢这真是一个诡异的问题。


  中国未来要解决的最大难题,是8亿农民的致富问题。守着一亩三分的薄地,农民是不可能致富的。让农民进城,融入现代化的社会分工体系,是农民致富的唯一途径。农民进城,有两个选择,一是打工,二是当个小老板;自主创业;。在农民工相对过剩的大背景下,缺乏基本劳动技能的农民工,一来或打工无门,二来即便能找到工作也收入微薄。如果能引导农民工去自主创业,就既可以减少劳动力市场上的农民工供给、从而提高其工资水平;又可以拓宽农民工的生存渠道,而创业成功的农民企业家还可以创造更多的就业岗位。正是基于这一点,鼓励自主创业是目前的一项重要政策。







  可是,农民的创业资本从哪里来呢从金融途径获得资金对农民来说非常的困难,那么只剩下让农民利用自己的资源来自主融资这一个办法了。农民的资源,说到底也就是一点薄地和一栋破房子。可目前土地的流转仍未真正放开,现在又不允许城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房,这就导致农民这点可怜的资源事实上不能发挥任何经济的作用。因此,现有的法规政策之间是相互矛盾的:既鼓励农民创业、又堵住了农民创业资金的来源。


  探讨小产权房的解决途径,应该谋求维持多赢的利益格局。把小产权房强制拆除,是不符合这个原则的。把责任全部推给农民或购房者,是不客观的。小产权房的建造和买卖,皆是在阳光下进行的。当初管理部门为什么不马上禁止呢


  在现有的法律体系没有改变之前,一个可行的办法是:下不为例,既往不咎。在技术上可以探讨设计一些务实的模式,比如将原来的小产权房的买卖合同变更为长期租赁合同,并允许租户转租,或许是一个方方面面都可接受的解决方案。