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房地产转让的效力如何 房屋转让协议公证

2020年12月19日  广州房产律师   http://www.gzzsls.com/

  林智敏律师广州房产律师,现执业于广州广信君达律师事务所,具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用,勤勉敬业,以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责,精益求精,业务功底扎实,语言表达流畅、思维敏捷,具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争,愿尽自己的所能,为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果,但敢承诺办案尽心竭力!

房地产转让的效力如何

  房地产转让的效力如何

  一般性规定

  房地产转让无效的情形:

  1、因欺诈、胁迫的房地产转让行为无效;

  2、恶意串通损害国家利益、集体或者第三人利益的房地产转让行为无效;

  3、以合法形式掩盖非法目的的房地产转让行为无效;

  4、损害社会公共利益的房地产转让行为无效;

  5、违反法律、行政法规的强制性规定的房地产转让行为无效。

  效力待定的房地产转让行为:

  1、限制民事行为能力订立的房地产转让合同

  《合同法》第47条规定:;限制民事行为能力人订立的房地产转让合同,经法定代理人追认后,该合同有效,但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同,不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认,法定代表人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出……;。该行为中,如某限制民事作为能力人与某人订立一份受赠与房地产转让协议,系获纯利益之合同,则不必经法定代理人追认。

  2、无权代理订立的房地产转让合同。

  《民法通则》第66条规定:;没有代理权,超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人追认,被代理人才承担民事。未经追认的行为,由行为人承担民事;。

  《合同法》第48条规定:;行为人没有代理权,超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认前,善意相对人有撤销的权利,撤销应当以通知的方式作出。

  3、无处分权的人订立的房地产转让合同。

  《合同法》第51条规定:;无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同无效;。

  司法实践中,此种现象较常见。

  除了以上三种情形外,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:;出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效;。

  特殊性规定

  《合同法》第四十四条规定:;依法成立的合同,自成立时生效;。

房屋转让协议公证

  房屋转让协议公证

  房屋转让协议公证,是指公证机构根据当事人的申请,依法证明当事人之间签订的房屋转让协议的真实性、合法性的活动。

  办理该公证的程序:

  1、申请与受理。申办房屋转让协议公证的申请人应向不动产所在地的公证机构提出申请。

  须提交的材料为:⑴申请人的身份证及其复印件,委托代理的,应提交委托书及代理人的身份证及其复印件。⑵卖方应提供房屋所有权证及其复印件。⑶一方转让共有房屋的,卖方应提交其他共有人同意转让的书面意见。⑷房屋转让协议。⑸公证员认为需提供的其他证明材料。

  对当事人的申请,应符合《公证程序规则》第十七条的规定,否则,不予受理,并通过申请人,告知对不予受理不服的申诉程序。

  2、审查与出证。公证员按照《公证程序规则》第二十三条进行审查外,还应重点审查以下内容:

  ⑴当事人的身份、资格和民事行为能力。⑵卖方是否享有转让房屋的所有权,产权有无纠纷;房屋系共有的,是否征得共有人同意,共有人是否放弃优先购买权;房屋是否出租给他人,承租人的意见如何,是否放弃优先购买权。⑶双方当事人的意思表示是否真实。⑷房屋所在位置、面积、结构等基本情况,价格是否合理、公平。⑸房屋是否有设定抵押或其他权利受限制的情况。⑹协议条款是否完备,内容是否真实、合法,文字表述是否准确。⑺买方是否具有购买能力;分期付款的,买方资金是否落实,有无保障,有必要时应要求买方提供必要的担保。⑻其他证明材料是否齐全。

  同时,应告知双方当事人,房屋作为一种特殊商品,应向房屋管理部门申请办理房产过户手续后,房屋所有权才发生转移、变更。

  公证机构经审查后,对不符合《公证程序规则》第三十二条规定的,应依法出具公证书。对不符合出证条件的,应拒绝公证,并在办证期限内将拒绝公证的决定,书面通知申请人,同时告知对拒绝公证不服的申诉程序。

  3、办理房屋转让协议公证应注意:

  ⑴房屋所有权人死亡的,应先办理继承权公证再办理房屋转让公证。

  ⑵有下列情形之一的,可拒绝公证:①产权纠纷尚未解决;②已被确定征用范围内的房产和私自改建的房产;③法院受理或冻结,制止转移的房产;④违章建筑、空地、宅基地;⑤其他法律、法规限制转让的房地产。