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农村“小产权房” 非本集体组织成员不可转让 “小产权房”买卖合同效力法及法律风险分析

2020年8月15日  广州房产律师   http://www.gzzsls.com/

 林智敏律师广州房产律师,现执业于广州广信君达律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

农村“小产权房” 非本集体组织成员不可转让

  钟某系江西省某村村民,殷某系邻村村民。2010年2月,二人签订一份,约定钟某将坐落在本村新建的砖混结构房屋及柴棚间以18万元的价格卖给殷某,殷某支付了10万元。因该协议约定由出卖人负责办理国有土地所有权房产证和国有土地使用权证等,而钟某未能办理上述证件,殷某不愿付清购房余款。经查,房屋属于出卖人钟某所在集体经济组织的宅基地上新建的建筑,即;小产权房;,不能办理国有土地使用权证,更不能办理国有土地所有权证。


  2014年5月,钟某以违反国家政策为由,诉请法院要求退款还房。法院认为,宅基地使用权主体是农村特定集体经济组织的农村居民。买受人殷某的户籍虽属农村户口,但并非房屋宅基地所在地的集体经济组织成员,双方签订的房屋买卖协议无效,应退款还房。


  规定:;农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。;由此可知,;小产权房;是受处分限制的房产,不得向城镇居民转让,不得对外流转。因为宅基地使用权由村民无偿取得,并且没有使用期限,具有社会福利性,故宅基地使用权不同于城市土地使用权,其具有占有、使用、收益和有限的处分权能。


  宪法第10条规定:;城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。;据此,宅基地使用权是指农民为建造住宅而依法取得的对本集体所有的一定范围内的土地占有、使用的权利。宅基地使用权只能在本集体内部流转,其主体只能是本集体经济组织的成员,不能是其他集体经济组织的成员。而;小产权房;是建立在农村宅基地之上的建筑物,根据;房地一体;主义,其转让当然受限制。


  根据合同法第52条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。由于钟某和殷某并不同属一个集体经济组织,买受人殷某不具有使用出卖人钟某所在集体经济组织宅基地的资格,而双方所签房屋买卖协议是一种集体土地上的房屋买卖,则该协议违反了法律强制性规定归于无效,因合同取得的对方财产应当相互返还。





“小产权房”买卖合同效力法及法律风险分析

  一、小产权房买卖合同的法律效力如何


  根据占用土地性质和取得规划许可的不同,小产权房买卖合同的法律效力存在相应不同的结果:


  合法小产权房买卖合同一般具有法律效力


  合法的小产权房,指拥有宅基地使用权证,取得规划许可、施工许可证,并办理了房屋产权证的村民自住房。上面案件中涉及的小产权房即属于合法的小产权房。


  1、这类小产权房,具备合法的产权证明,法律规定可以在本集体经济组织成员之间转让。


  2、对于向外村村民以及城镇居民出售的行为,尽管第六十三条;农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;、第三十八条;未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让;、等现行法规仍做出禁止性规定,但这些规定并不属于效力性强制性规范,不能以此确认房屋买卖合同的效力。从目前司法实践来看,对小产权房买卖合同效力的认定主要适用,而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用。如确认此类合同无效,出卖方很可能在违规出卖房屋获得利益后,再基于土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效,使遵守诚实信用原则的买房者蒙受损失,从而损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基。因此,合法的小产权房买卖体现了当事人意思自治的原则,司法判决基本倾向于认定合同有效。主要法律依据包括:


  第十五条;人民法院应当注意根据第十四条之规定,注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的,人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的,人民法院应当根据具体情形认定其效力。;


  第二条第项规定;第38、39条的规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范,而非效力性规范,未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定,应依法认定有效。;


  违法小产权房买卖合同一般不具有法律效力或处于效力待定状况


  违法的小产权房,即非法占用集体用地或者闲置的国有土地,将农村集体用地使用权变相流转或改变国有土地使用性质,在没有土地使用证、规划许可证、施工许可证的情况下,进行非法建设,并直接在市场上销售的;三无;违法建筑。与农民合法所有的农村房屋不同,这类小产权房没有土地使用权证,没有规划、土地、建设等部门的审批,建造时就已经违反了和的规定,属于无法办理房屋产权登记的违法建筑,具有先天违法性。对于这类违法小产权房买卖合同,一般有两种处理方式:


  1、直接认定合同无效:作为买卖合同标的物的房屋,即违法建造的小产权房本身就是违法建筑,不能发生设立物权的法律效果,根本不能流转,作为合同的标的也就无法实现,无法发生法律上的效力。而且这种违法小产权房买卖行为绝大多数是在损害城市规划环保、公益事业、乡镇集体公共利益的前提下实施的,如认定合同有效相当于变相鼓励违法建设,因此以认定合同无效为基本原则。主要法规依据:


  国土资源部、住房城乡建设部于2013年11月下发,指出;建设、销售‘小产权房’,严重违反土地和城乡建设管理法律法规,不符合土地利用总体规划和城乡建设规划,不符合土地用途管制制度,冲击了耕地保护红线,扰乱了土地市场和房地产市场秩序,损害了群众利益,影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展,建设、销售和购买‘小产权房’均不受法律保护。;


  第一条第项规定;当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同发生的争议,人民法院应当依法受理,并依法确认以违法建筑为标的物的买卖、租赁合同无效。;


  海南省高级人民法院2011年2月通过的第22条规定;城镇居民就农村集体土地上修建的‘小产权房’与他人所签订的买卖合同无效,由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。;因此,对于这类违法小产权房买卖合同,很多法院都倾向于判决合同无效。


  2、认定合同效力待定,对违法小产权房纠纷按;先行政后司法;原则处理:目前我国违法建设的小产权房数量巨大,是历史长期积累下来的现实问题和社会问题。尽管其合法性存在问题,但确实在一定程度上解决了城镇中低收入阶层的居住需求。如果一律认定合同有效,将会进一步破坏国家土地管理和城市规划制度,影响城市科学发展,并冲击耕地保护制度,直接威胁中国的粮食安全。反之,如果一刀切地全部否定合同效力,则会直接触及中低收入阶层的切身利益,激化社会矛盾,产生大量纠纷,影响社会稳定,同时也对社会资源造成巨大浪费。因此,在处理违法小产权房买卖合同问题上,既要维护社会公共利益、公序良俗,又要尊重合同自由、诚实信用原则。在各种价值冲突中,以效力待定方式处理违法小产权房买卖合同问题符合利益最大化原则。第五十一条规定,;无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。;据此规定,由于违法的小产权房具有的先天违法性,建设方或销售方本身不具有这类房屋的所有权和处分权,买卖合同自然处于效力待定状态。即合同订立之后,违法建设者依法补办了有关土地管理和城市规划方面的手续,违法建筑从违法转为合法,合同的效力得以补正而有效;相反,如果严重影响城市规划或耕地保护规定,不能补办相关手续的,合同就归于无效。主要法规依据:


  广东省高级人民法院第69条规定,;当事人因农村宅基地或房屋买卖合同引发的纠纷,属于平等主体之间的民事法律关系,应作为民事案件受理。当事人的诉讼请求涉及违法用地或违法建筑,需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系的,不予受理,告知当事人先向行政主管部门申请处理。;


  二、购买;小产权房;的法律风险在哪里


  1、无法取得房屋使用权:第五十八条规定,;合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。;违法小产权房的建设、销售者不具备房屋建设、销售资格,没有在政府部门登记备案。现实中因小产权房一房两卖、房屋烂尾、买卖合同无效等情况,导致大量购房者无法取得房屋占有使用权,在合同无效情况下也无法获得法律支持。


  2、不能办理房产证:国土资源部、财政部、农业部联合下发的第十条规定,对于借户籍管理制度改革或者擅自通过;村改居;等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或;小产权房;等违法用地,不得登记发证。


  3、不能上市交易:小产权房不是商品房,即使是合法的小产权房目前也没有完全放开流转,不能上市交易,无法办理抵押贷款,无法对抗国家的征地和拆迁,购房者很难得到补偿。即使将来可以上市交易,也会采取类似经济适用房上市交易的规则,向国家补缴土地出让金等费用,这样小产权房的价格优势就并不突出了。


  4、没有质量保证:目前,绝大多数的违法小产权房在建造时,无规划许可、无土地使用证、无建筑施工许可,也没有施工监理、竣工验收,是没有任何质量保证的违法建筑。很多小产权房在实际使用中出现墙体裂缝、房屋漏水、隔音效果差等质量问题,更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷,甚至变成危房或房屋倒塌,购房者想维权都找不到对象,只能自行承担损失。


  5、可能被强制拆除或没收:第六十四条规定,;未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。;一旦违法小产权房被依法强制拆除或者没收,购房者将无法获得任何补偿,面临血本无归的巨大风险。例如:2012年6月至2013年11月,北京共清理认定83个;小产权房;项目,涉及土地面积5000亩,总建筑面积约381万平方米,其中,7个小产权房项目已全部拆除,8名违法当事人移送公安机关处理;2013年12月28日,广州市以爆破方式强制拆除花都区新华街钟村经济合作社内的18层高的花季公寓,拆除面积超过2万平方米。