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不同户型不同收益 房屋租赁中房屋用途如何约定

2020年8月19日  广州房产律师   http://www.gzzsls.com/

  林智敏律师广州房产律师,现执业于广州广信君达律师事务所,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。name律师从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务,取得了良好的社会效果,为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法,受到当事人和法院的高度认可和评价。

不同户型不同收益


租房买房:不同户型不同收益


买房划算,还是租房划算对于这个问题,置业专家认为,应该根据自己的实际情况和需要,量力而行。而接受记者采访的多位理财专家则认为,针对不同的消费群体,不同的户型,其租或买的收益也不同。


小户型资金回报6%买房不如合租


疑问:刚毕业是否该买个小户型过渡


小陈刚刚工作不到两年,但希望有个属于自己的小天地。近日他在海珠某楼盘看中一套40平米左右的小户型,但自己没有理财的经验,到底应该尽早买房还是先租房过渡,一时难以定夺。


分析:


仅从经济角度考虑,判断买房租房哪个更合算,简单的办法是比较资金回报率,回报率越低,说明租房成本远远低于买房成本。


不妨以该套总价为30万元的房子来计算一下资金回报率:


假设此套房子每月租金是1000元,则其年租金回报率是4%;就算月租金能达到1500元,其年租金回报率是6%,还没有计算购房需要付出的税负、家具、装修等成本。


专家建议:


广州工商银行理财分析师黄芳指出,一般来说,刚刚工作的年轻人月收入在3000元左右,扣除生活费,一般每月手头可以掌控的资金约1500元左右。就目前广州的租金价格来说,刚毕业的大学生还是租房、尤其是合租比较划算。


中户型首付20万买房15年可省6万元


疑问:购80平方米中户型需什么收入水平


小黄夫妇工作已经5年之久,两人月收入在12000元左右,每月付出租金1500元。目前小两口计划买房,家里人愿意给予10万元作为支持,而自身已有15万元的存款。但由于加息影响及预期,小两口对是否购房一直犹豫不决。


分析:


按照目前国际贷款购房的一个基本原则,月还款额占月收入的30%~40%比较合理。为此,小黄夫妇的贷款购房额度在45万元到60万元比较合适,以目前广州楼市的市场平均价,楼房的购置面积大概在80~90平米左右比较合适。


具体操作:


以贷款利率5.51%、贷款期限15年、贷款金额45万元计算,小黄夫妇每月需还款3679.26元,月还款额占月收入比为 30.66%,属于合理区间;以贷款利率5.51%,贷款期限20年,贷款金额50万元计算,小黄夫妇每月需还款3442.26元,也属于合理区间。


由于小黄夫妇目前已经拥有15万的储蓄,家人还会支持10万,同时自身的经济收入也比较可观,短时间也没有购车计划,为此,其购房总价可以在60~70万左右。


专家建议:


中原地产分析师陈伟雄分析建议小黄夫妇应放弃租房,转入买房。


小黄夫妇一年的租房成本为18000元,15年为27万,同时这种成本的支出是消费性支出,不会产生任何价值。


如果购买一套65万的房产,首付20万,贷款45万,年限15年,则15年的还款利息支出为212267.51元,相比15年的租房成本少支出近6万元,并且这种利息成本的支出是源于价值积累而产生的,房产仍然存在于投资的价值。


大户型投入35万元买百万大屋不合算


疑问:收入殷厚要住大屋,买还是租合算


张女士从事服装经营,月收入较丰厚,手头有35万元存款,丈夫想买一套100万元左右、地段比较好的两居室,但张女士认为租房更划算。


分析:


如果买房,用20万元做首付,剩下80万元分20年按揭贷款,利率按5.51%计算,约50万元利息,月供约5400元。加上契税和公共维修基金约4万元,装修及购置家电约11万元,前期投入约35万元。


若租房,假设所租房条件与所买房子相当,月租金约为5400元。这样,张女士可以把35万元存入银行,5年期整存整取利息为3.6%,20年后得到利息25万元,共得到60万元。


具体操作:


买房第10年时由于需要装修,花了10万元进行重新装修和置换新家具。租房第10年时同样有10万元,由于装修都是房东的事,把10万元存银行,10年又得到13万元。







买房每年付物业费250元×12月=3000元,共摊面积水电费30元×100平方米=3000元,共6000元,20年共计12万。由于该两项费用由房东负担,12万元存银行保守估计在第20年时将得到15万元。


专家建议:


这样买房在第20年时还清了所有贷款,拿到了房产证,产权还剩50年。租房在第20年时拥有60+13+15=88万,可以再购买一套70年产权的新房。所以理财专家认为,张女士的情况采用租房更为适合。


租房买房:不同户型不同收益 租房买房:不同户型不同收益









房屋租赁中房屋用途如何约定


  在房屋租赁合同中房屋的用途是必备条款,作为出租方有义务保证房屋能作约定的用途使用。


  根据第二条的规定,房屋用途主要分为住宅、办公、工商业、仓库等,这些用途是由土地使用权用途决定的,是类用途,而不是承租方使用的具体用途,比如说商业用房,只要其土地使用权用途是商业,并按商业建筑的要求建设,经有关部门审查合格其就是商业类房屋,但承租方可能用作商场、饭店、歌舞厅等,房屋的商业用途并不必然可以作为商业所包含的全部内容使用,因为具体用途还取决于许多房屋以外的因素,如公安、卫生、消防、城管等部门对某些生产、经营活动在某些区域的限制或特殊要求。


  出租方有义务保证房屋能作约定的用途,指的是类用途,而不是承租方具体的使用用途,因为房屋所有人只能保证房屋符合某一类用途的要求,对于房屋以外的因素无法保证,并且具体使用用途所要具备的房屋类用途以外的条件是针对使用者的。


  如果在合同中直接约定房屋的具体用途,那就可能会被认为出租方有义务保证承租方能按具体用途使用,会给出租方造成不必要的责任,甚至是巨大的损失,在实践中就出现了因约定为具体用途而使出租方受损失的情况。


  虽然租赁双方直接约定具体用途的情况并不常见,但鉴于以上情况,我们仍有必要注意在这方面的宣传,尤其是针对出租方,要求在签订合同时用途应与房产证明材料上一致,而不是写具体用途,以维护自身利益。


  如果双方同意在合同上对具体用途作出约定,那么也应在合同中注明双方的权利和义务。