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出租房存在质量问题 发生事故房东应担责 承租人的同住人利益保护纠纷的处理

2021年7月11日  广州房产律师   http://www.gzzsls.com/

  林智敏律师广州房产律师,现执业于广州广信君达律师事务所,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。林智敏律师从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务,取得了良好的社会效果,为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法,受到当事人和法院的高度认可和评价。

出租房存在质量问题 发生事故房东应担责

  2003年3月,原告蒋某租赁被告某村委的厂房开办工厂,租赁期限为10年,合同期满后,原告蒋某继续使用租赁房屋,被告某村委未提出异议。 2013年8月的一天,租赁房屋漏雨,原告蒋某安排工人杨某到屋顶维修,当...



  2003年3月,原告蒋某租赁被告某村委的厂房开办工厂,租赁期限为10年,合同期满后,原告蒋某继续使用租赁房屋,被告某村委未提出异议。 2013年8月的一天,租赁房屋漏雨,原告蒋某安排工人杨某到屋顶维修,当杨某在屋面上行走时,因房屋大梁突然断裂,造成杨某从高处坠落身体严重受伤。后原告蒋某为杨某治疗花去了医疗费20万元左右。杨某受伤后,经当地政府调解,原告蒋某除承担了医疗费外,还向杨某支付了赔偿款15万元。原告蒋某认为,杨某之所以受伤,是因为被告某村委出租的厂房年久失修的缘故,故多次找被告的负责人解决赔偿款的分担问题,被告方答应在缴纳房屋租金时酌情考虑,但双方至今未能达成一致意见,双方诉至法院。


  法院经审理查明:原告蒋某与被告某村委签订房屋租赁合同。合同约定:原告租赁被告的厂房开办工厂;租赁期限为10年;租赁期间原告负责房屋的维修等等。合同期满后,原告继续在租赁房屋内经营,被告未提出异议。


  法院经审理后认为:原、被告为不定期租赁合同关系。原告是房屋的使用人,原告在对出租房屋进行维修时,未找专业维修人员进行修理,致他人从断裂的房屋衔条上摔伤,原告对事故的发生具有一定的过错;被告系租赁房屋的所有权人,被告应对出租的房屋负有质量担保。房屋衔条是房屋主要结构,房屋衔条断裂属于严重质量问题,被告提供的租赁物设存在欠缺,与他人损害结果的发生有直接关联,故被告亦对损害结果负有过错。事故发生后,原告对他人进行了全部赔偿,现对被告请求追偿,符合《中华人民共和国侵权法》第八十五条之规定,法院予以支持,但原、被告对损害结果的发生均具有过错,法院依据各自的过错,确定原、被告各承担50%的赔偿。被告辩称,原告支付给杨某的赔偿款是工伤赔偿,应当由原告全部负担。法院认为,伤者杨某受伤未申报为工伤,也未有相关部门确认为工伤,原告与伤者达成调解协议,双方亦未确认为工伤,故原告支付伤者的赔偿款性质为侵权损害赔偿,且原告在本诉中选择以《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国侵权法》主张权利,不违反法律规定,故被告的辩称理由不能成立,本院不予采信。据此,依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百三十三条、第二百三十六条、《中华人民共和国侵权法》第八十五条之规定,判决被告某村委于本判决生效后十日内向原告蒋某给付赔偿款17.5万元


  广东品智律师事务所郭嗣彦律师评析认为,本案存在两个争议焦点:一是原告向杨某支付的赔偿款是工伤事故赔偿,还是侵权赔偿;二是原告是否有权向被告进行追偿


  针对争议焦点一,法院认为:受害人杨某虽然是原告单位的职工,但修缮房屋不是其本职工作,故杨某在修缮房屋过程中受伤不属于工伤事故。事故发生后,杨某及原告均未向相关部门申请工伤认定,在杨某与原告达成的赔偿协议中,也不是作为工伤事故进行赔偿的,被告认为原告向杨某支付的是工伤事故赔偿款无事实依据,不予采信。


  针对争议焦点二,法院认为:《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定:;出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途;。据此,房屋出租人负有质量担保义务,应当确保出租房屋符合约定的使用用途。《中华人民共和国侵权法》第八十六条规定:;建筑物、构筑物或其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害,所有人、管理人或使用人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权。所有人、管理人或使用人赔偿后,有其他人的,有权向其他人追偿;。本案中,被告是房屋的出租人,原告是承租人,原告雇用杨某修缮出租房屋,杨某在修缮房屋时,房屋的衔条发生断裂致杨某受伤。原告未找专业房屋维修人员进行房屋维修,而由杨某进行维修,原告对事故的发生具有一定的过错。被告是房屋出租人,其对房屋质量负有质量担保义务,房屋衔条是房屋的主要结构,房屋衔条断裂属于严重的质量问题,说明出租房屋存在一定的质量问题,故被告对事故的发生亦负有一定的。原告在向杨某全额赔偿后,有权向被告进行追偿。







承租人的同住人利益保护纠纷的处理

房屋租赁纠纷:承租人的同住人利益保护纠纷的处理 加强对合同同住人保护的必要性,这是根据诚实信用原则以及租赁合同性质而产生的。保护承租人的同住人是租赁合同的一项附随义务。对承租人的同住人的保护义务涉及附保护第三人作用合同制度。附保护第三人作用合同制度为




    房屋租赁纠纷:承租人的同住人利益保护纠纷的处理

    加强对合同同住人保护的必要性,这是根据诚实信用原则以及租赁合同性质而产生的。保护承租人的同住人是租赁合同的一项附随义务。对承租人的同住人的保护义务涉及附保护第三人作用合同制度。附保护第三人作用合同制度为德国判例法所首创,至《美国统一商法典》而发展完善,《美国统一商法典》中第2-318条所规定的利益第三人担保堪称附保护第三人作用合同的典范。该规定由于较好地贯彻了民法的诚实信用原则,同时又合理地保护了第三人的利益,备受各国重视。

    附保护第三人作用合同,是指特定合同一经成立,不仅在合同当事人双方间产生权利义务关系,同时,债务人对于与债权人具有特殊关系的第三人,也应负有照顾、保护、通知等义务,债务人违反此项义务时,就该对特定范围的人所遭受的损害,也应依照合同法的原则,负赔偿。附随义务主要目的,在于加强保护与债权人具有特殊关系的第三人的利益。依照诚实信用原则以及合同的目的,合同上的注意、保护义务,不仅对合同相对人存在,而且也应延伸扩张到与相对人有特定关系的第三人。即合同上的保护、注意义务,原则上应延伸到因与债权人的关系而与债务人的给付发生接触,而债权人对其负有照顾及保护的人。房屋租赁合同中,与承租人共同居住的人并不是合同的当事人,出租人对其不负有给付义务,仅负有一定的注意及保护义务,该同住人除债务人违反此项义务时得依合同原则请求赔偿外,并无合同上的给付请求权。出租人对同住人基于合同承担损害赔偿的原因,首先,出租人应能认识到合同相对人对同住人的安全具有如同对自己安全一样的信赖。日常生活中,同住人与承租人具有十分密切的特殊关系,债务人基于合同对债权人负有注意、保护等附随义务时,显然应当注意到同住人的存在。出租人对与承租人关系密切的同住人,自然也应当负注意、保护等附随义务,出租人违反合同义务,不仅会给承租人造成损害,而且会及于同住人。其次,基于合同之诉提起损害赔偿,更有利于对同住人利益的保护,仅依侵权之诉起诉,对同住人保护不够周全。选择合同之诉,还是侵权之诉,对当事人具有不同意义。具体体现在:

    1.归责原则不同。违约适用严格,不论合同当事人是否具有故意或过失,只要当事人未按约履行义务,而且不具有有效的抗辩事由,就必须承担违约;而侵权在各国法律中通常是以过错为归责的一般原则的,我国基本上采纳了这种做法。

    2.举证不同。在合同中,承租人对租赁合同不履行的归责事由,不负举证,而出租人必须证明其没有过错,否则,将推定他有过错而承担;在侵权中,被害人对加害人的过失、故意,应负举证。;举证之所在,败诉之所在;。因此,举证的不同,直接关系到当事人的利益。

    3.诉讼时效期间不同。大多数国家的民法典对合同之诉和侵权之诉规定了不同的时效期间,在我国则原则上是一致的,但《民法通则》第一百三十六条对于人身损害的侵权请求权,采取一年的短期时效,因此,对于同住人而言,选择合同之诉,更为有利。在加害于承租人或同住人的情况下法律只允许同住人提起侵权之诉,那么对同住人的保护是不周全的,甚至会造成不合理的结果。由此可见,将承租人的同住人,纳入《合同法》保护范围实有必要。现有法律、法规均提到承租人的共同居住人,而没有确定其范围。对于;同住人;的界定,实务界很不统一。同住人其实质就是受契约保护的;第三人;。依德国学者拉伦兹的见解,其范围应限于因与债权人具有特殊利害关系而债务人的给付亦对之发生关联之人。换言之,其范围应限于因债务人之给付受影响,而债权人对其祸福基于亲属、劳工、雇佣、租赁等具有人格法上性质的关系,对其负有保护、照顾义务的人。如债权人的妻儿、同住人、客人、受雇人。我们认为,应当严格把握同住人的范围,以免对出租人要求过于苛刻,使其承受过重的负担。

    根据我国《合同法》第二百三十四条的规定,承租人生前的同住人有权承受承租权。承租人在租赁期死亡,其生前的同住人享有因租赁合同而产生的权利,同时要履行原合同的义务。同住人继承租赁权后,其享有的权利与承租人无异,承担的义务亦同。此类房屋租赁纠纷主要发生在同住人承受租赁权的过程中,即出租人侵害同住人的租赁权。如何认定出租人侵害同住人的租赁权我们认为,只要有以下几种情形就可以认定出租人侵害同住人的租赁权:承租人死后,出租人不经通知承租人的同住人坚持收回或者另租他人的;无视承租人的同住人继续承租原房屋的请求,坚持收回或者另租他人的。