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小产权房政策 “小产权房”买卖合同效力法及法律风险分析

2021年6月11日  广州房产律师   http://www.gzzsls.com/

 林智敏律师广州房产律师,现执业于广州广信君达律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

小产权房政策

  日前发布,其中明确了相关工作的重大政策问题。2011年11月9日,国土资源部召开通气会表示,将力争在2012年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作,并明确指出,小产权房不得登记发证。


  1、确权登记完成逾70%-80%


  目前,农村集体土地的确权登记已完成70%-80%。


  国土部地籍管理司司长说,目前农村集体土地确权登记发证工作正加紧进行,去年颁布的中央一号文件明确规定,力争用三年时间完成农村集体土地确权登记发证的工作。


  司长表示,;截至目前,农村集体土地的确权登记已完成70%-80%,到2011年年底应该会有一个更好的结果;。


  司长在会上透露,自2011年5月6日国土部联合财政部、农业部下发以来,在目前的农村集体土地确权登记发证遭遇了一部分政策问题,确权登记发证进展较为缓慢,为推动确权登记发证顺利进行,近日又下发了。


  2、小产权房不得发证


  提出,要严格规范农村集体土地确权登记发证行为,严禁搞虚假土地登记,严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。


  明确规定,;对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地,不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的,严肃追究有关人员责任;。


  对于在确权登记中出现的土地纠纷矛盾,朱司长称,农村集体土地确权登记的原则是纠纷矛盾不调解完,将不予以登记发证。


  朱司长称,目前在全国范围来看,城乡接合部的土地登记确权发证工作做得很好,将为农民合法维权提供依据。


  规定,对于;撤村建居;后,未征收的原集体土地,只调查统计,不登记发证。调查统计时在新建单位名称后载明原农民集体名称,以给国家下一步出台相关法律政策后妥善处理该问题提供依据。


  国土资源部执法监察局巡视员王宗亚在发布会上表示,小产权房不受法律保护,今年,全国将选择部分城市开展小产权房试点清理工作。小产权房是占用集体土地搞建设,并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅,国家对这个问题有明确的规定。城镇居民不得购买农村的宅基地建房,也不可以购买小产权房。目前国家要求各地对农村集体土地进行确权登记发展,但是对小产权房违法用地不允许发证,小产权房不受法律保护。


  3、试点清理


  2012年2月21日,国土部召开发布会,公布2011年房地产用地管理调控等情况。国土部执法监察局巡视员王某表示,2012年国土部将联合相关部门,选择;小产权房;问题相对突出的城市,开展;小产权房;的试点清理,试点城市名单和试点方案目前正在研究中。


  对于试点清理工作,王某说,目前正在稳妥有序地推进启动试点工作。目的是在试点基础上总结完善政策,为启动全面清理;小产权房;工作做好政策和制度的储备。


  目前,北京、上海作为两个试点城市已获批准先行试点。北京市国土局局长表示,目前国土部只批准了在集体土地上建设租赁房的办法,还没有批准试点方案。;国土部要求试点封闭运营,结果可控。我们目前正在制订试点方案,完成以后要经过国土部的审批。;


  据了解,北京此前申报试点包括海淀区唐家岭、昌平区北七家等项目。


  4、清理原则


  国土部部长徐某于2012年3月11日表示,2012年开始试点的治理小产权房,将为下一步大规模的清理做准备。


  徐某坦言,小产权房由来已久,在大中城市城乡接合部、城中村、旅游景区、休闲度假区都有,情况比较复杂。对于2012年小产权房的工作,他表示将在调查研究、清理试点和执法监察、严格防范、不让小产权房继续蔓延等方面同步推进。


  对于清理的原则,徐绍史透露,清理会严格保护农民的正当权益,但要依法依规行政。


  5、社会问题


  ;小产权房;主要是四个问题,一个是法,一个是理,一个是权益,一个是利益。


  从法上讲,国家法律土地制度规定的非常明确,集体土地它的宅基地包括它的土地转让性质,就是只能在属于农民范畴内运转,城市不能运转。因为这是从农民的根本利益出发,在社会保障不健全的情况下,这一条不能动。


  第二方面就是理,农民卖;小产权房;能够致富,为什么不让城里人买;小产权房;便宜,为啥不让买其实,这里涉及的问题不是那么简单,;小产权房;就这样卖了,没有把它的土地效益发挥到最大化。


  再就是权益问题和利益问题。农民的问题,就是城乡差别,两元结构的问题,以及农民保障问题,在没有解决和建立起来的情况下,最主要是保护农民利益的问题。


  农村的宅基地是有限的,如果把大批农村的宅基地叫城市居民买到以后,将来可能出现他们的居住、生活问题。


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什么是小产权房


小产权房的法律分析





“小产权房”买卖合同效力法及法律风险分析

  一、小产权房买卖合同的法律效力如何


  根据占用土地性质和取得规划许可的不同,小产权房买卖合同的法律效力存在相应不同的结果:


  合法小产权房买卖合同一般具有法律效力


  合法的小产权房,指拥有宅基地使用权证,取得规划许可、施工许可证,并办理了房屋产权证的村民自住房。上面案件中涉及的小产权房即属于合法的小产权房。


  1、这类小产权房,具备合法的产权证明,法律规定可以在本集体经济组织成员之间转让。


  2、对于向外村村民以及城镇居民出售的行为,尽管第六十三条;农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;、第三十八条;未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让;、等现行法规仍做出禁止性规定,但这些规定并不属于效力性强制性规范,不能以此确认房屋买卖合同的效力。从目前司法实践来看,对小产权房买卖合同效力的认定主要适用,而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用。如确认此类合同无效,出卖方很可能在违规出卖房屋获得利益后,再基于土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效,使遵守诚实信用原则的买房者蒙受损失,从而损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基。因此,合法的小产权房买卖体现了当事人意思自治的原则,司法判决基本倾向于认定合同有效。主要法律依据包括:


  第十五条;人民法院应当注意根据第十四条之规定,注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的,人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的,人民法院应当根据具体情形认定其效力。;


  第二条第项规定;第38、39条的规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范,而非效力性规范,未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定,应依法认定有效。;


  违法小产权房买卖合同一般不具有法律效力或处于效力待定状况


  违法的小产权房,即非法占用集体用地或者闲置的国有土地,将农村集体用地使用权变相流转或改变国有土地使用性质,在没有土地使用证、规划许可证、施工许可证的情况下,进行非法建设,并直接在市场上销售的;三无;违法建筑。与农民合法所有的农村房屋不同,这类小产权房没有土地使用权证,没有规划、土地、建设等部门的审批,建造时就已经违反了和的规定,属于无法办理房屋产权登记的违法建筑,具有先天违法性。对于这类违法小产权房买卖合同,一般有两种处理方式:


  1、直接认定合同无效:作为买卖合同标的物的房屋,即违法建造的小产权房本身就是违法建筑,不能发生设立物权的法律效果,根本不能流转,作为合同的标的也就无法实现,无法发生法律上的效力。而且这种违法小产权房买卖行为绝大多数是在损害城市规划环保、公益事业、乡镇集体公共利益的前提下实施的,如认定合同有效相当于变相鼓励违法建设,因此以认定合同无效为基本原则。主要法规依据:


  国土资源部、住房城乡建设部于2013年11月下发,指出;建设、销售‘小产权房’,严重违反土地和城乡建设管理法律法规,不符合土地利用总体规划和城乡建设规划,不符合土地用途管制制度,冲击了耕地保护红线,扰乱了土地市场和房地产市场秩序,损害了群众利益,影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展,建设、销售和购买‘小产权房’均不受法律保护。;


  第一条第项规定;当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同发生的争议,人民法院应当依法受理,并依法确认以违法建筑为标的物的买卖、租赁合同无效。;


  海南省高级人民法院2011年2月通过的第22条规定;城镇居民就农村集体土地上修建的‘小产权房’与他人所签订的买卖合同无效,由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。;因此,对于这类违法小产权房买卖合同,很多法院都倾向于判决合同无效。


  2、认定合同效力待定,对违法小产权房纠纷按;先行政后司法;原则处理:目前我国违法建设的小产权房数量巨大,是历史长期积累下来的现实问题和社会问题。尽管其合法性存在问题,但确实在一定程度上解决了城镇中低收入阶层的居住需求。如果一律认定合同有效,将会进一步破坏国家土地管理和城市规划制度,影响城市科学发展,并冲击耕地保护制度,直接威胁中国的粮食安全。反之,如果一刀切地全部否定合同效力,则会直接触及中低收入阶层的切身利益,激化社会矛盾,产生大量纠纷,影响社会稳定,同时也对社会资源造成巨大浪费。因此,在处理违法小产权房买卖合同问题上,既要维护社会公共利益、公序良俗,又要尊重合同自由、诚实信用原则。在各种价值冲突中,以效力待定方式处理违法小产权房买卖合同问题符合利益最大化原则。第五十一条规定,;无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。;据此规定,由于违法的小产权房具有的先天违法性,建设方或销售方本身不具有这类房屋的所有权和处分权,买卖合同自然处于效力待定状态。即合同订立之后,违法建设者依法补办了有关土地管理和城市规划方面的手续,违法建筑从违法转为合法,合同的效力得以补正而有效;相反,如果严重影响城市规划或耕地保护规定,不能补办相关手续的,合同就归于无效。主要法规依据:


  广东省高级人民法院第69条规定,;当事人因农村宅基地或房屋买卖合同引发的纠纷,属于平等主体之间的民事法律关系,应作为民事案件受理。当事人的诉讼请求涉及违法用地或违法建筑,需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系的,不予受理,告知当事人先向行政主管部门申请处理。;


  二、购买;小产权房;的法律风险在哪里


  1、无法取得房屋使用权:第五十八条规定,;合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。;违法小产权房的建设、销售者不具备房屋建设、销售资格,没有在政府部门登记备案。现实中因小产权房一房两卖、房屋烂尾、买卖合同无效等情况,导致大量购房者无法取得房屋占有使用权,在合同无效情况下也无法获得法律支持。


  2、不能办理房产证:国土资源部、财政部、农业部联合下发的第十条规定,对于借户籍管理制度改革或者擅自通过;村改居;等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或;小产权房;等违法用地,不得登记发证。


  3、不能上市交易:小产权房不是商品房,即使是合法的小产权房目前也没有完全放开流转,不能上市交易,无法办理抵押贷款,无法对抗国家的征地和拆迁,购房者很难得到补偿。即使将来可以上市交易,也会采取类似经济适用房上市交易的规则,向国家补缴土地出让金等费用,这样小产权房的价格优势就并不突出了。


  4、没有质量保证:目前,绝大多数的违法小产权房在建造时,无规划许可、无土地使用证、无建筑施工许可,也没有施工监理、竣工验收,是没有任何质量保证的违法建筑。很多小产权房在实际使用中出现墙体裂缝、房屋漏水、隔音效果差等质量问题,更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷,甚至变成危房或房屋倒塌,购房者想维权都找不到对象,只能自行承担损失。


  5、可能被强制拆除或没收:第六十四条规定,;未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。;一旦违法小产权房被依法强制拆除或者没收,购房者将无法获得任何补偿,面临血本无归的巨大风险。例如:2012年6月至2013年11月,北京共清理认定83个;小产权房;项目,涉及土地面积5000亩,总建筑面积约381万平方米,其中,7个小产权房项目已全部拆除,8名违法当事人移送公安机关处理;2013年12月28日,广州市以爆破方式强制拆除花都区新华街钟村经济合作社内的18层高的花季公寓,拆除面积超过2万平方米。